海印股份(000861.CN)

海印股份出售广州东缙物流园 知情人士称“技术处理”

时间:20-08-03 17:24    来源:东方财富网

原标题:海印股份(000861)出售广州东缙物流园 知情人士称“技术处理”

日前,广东海印集团股份有限公司(000861.SZ,以下简称“海印股份”)出售了所持广州东缙置业有限公司(以下简称“东缙置业”)80%的股权,转让价格为2.1亿元。

东缙置业主要经营管理位于广州市增城区云埔工业区的东缙物流园项目。海印股份在2016年初以1.9亿元代价收购了东缙置业80%的股权,直至近期出售。

根据证监会制定的《上市公司信息披露管理办法》相关规定,这也构成了一笔关联交易。

广州市雅励婷贸易有限公司(以下简称“广州雅励婷”)持有东缙置业其余20%的股权,广州雅励婷由自然人股东彭淑华持有绝大多数股权。

东缙置业80%股权的受让方为广州市名骏合创物业管理有限公司(以下简称“名骏合创”),在2020年7月下旬之前,名骏合创由王名大、王贤霑两名自然人股东共同持股。

王名大与彭淑华为夫妻关系,彭淑华与王贤霑为母子关系。由于名骏合创的股权变更发生在过去12个月内,满足《上市公司信息披露管理办法》所规定的关联交易情形。

名骏合创在2020年7月下旬进行股权变更后,目前由穿透后的自然人股东谭秀美、彭爱芬共同持股,与上述彭淑华、王名大、王贤霑均存有潜在关联。

王名大创办了名人集团,该公司旗下的日化品牌“PEERS名人”早年较为知名。尽管海印股份直到日前披露将其所持东缙置业80%股权转让予名骏合创,但据名人集团在官方网站上发布的信息,却称公司早在2016年就已经完成了对东缙物流园项目的收购。

《中国经营报》记者联系到东缙置业一位知情人士,对方确认东缙物流园项目实际上仍由海印股份管理,并称东缙置业80%股权转让予名骏合创属于“技术处理”。

“这只是公司高层安排的一种技术处理,不用管股权转让,东缙物流园仍然由海印股份管理。”东缙置业这位知情人士说。

海印股份一位人士则向记者强调,向名骏合创出售东缙置业80%的股权,这是一笔真实的交易,但其没有告知东缙物流园项目是否仍将由海印股份方面管理,仅表示以公告为准。

根据海印股份与名骏合创的协议约定,双方通过在交易设计上安排的极为宽松的付款条件,海印股份借此取得了东缙物流园项目接下来长达6年时间的委托经营权。

海印股份的2.1亿元股权转让款里,首期9000万元在签订股权转让协议后3个月内支付;第二期4000万元在首期股权转让款支付后1个月内支付;第三期8000万元则为按季度分期付款,付款期限长达24个季度,即6年时间。

与此同时,海印股份还与名骏合创签订了一份补充协议,在2.1亿元股权转让款全部支付前,东缙物流园项目仍然交由海印股份管理,相当于长达6年时间的委托经营管理。

此外,据记者了解,海印股份与名人集团的关联关系不止于此。

目前,海印股份还经营管理了骏盈物流园项目,地理位置上与东缙物流园相近。2017年11月份,海印股份收购了广州市骏盈置业有限公司90%的股权,其余10%的股权由上述广州雅励婷持有。

海印股份以较高溢价率出售了东缙置业80%的股权,其将从这笔交易里录得预计1273万元出售收益。

截至2020年6月末,东缙置业资产总额为4525万元,净资产为3727万元。而经第三方评估,采用收益法下的净资产评估值达到了2.42亿元,评估增值率为549%。

值得注意的是,采用不同评估方法下,东缙置业净资产评估结果差异巨大。第三方同时采用了资产基础法进行评估,东缙置业净资产评估值仅为1.11亿元,评估增值率相应只有197%。

海印股份在2016年初收购东缙置业80%股权时,其收购溢价率则更高。彼时东缙置业的资产总额为7344万元,净资产为2122万元,按照1.9亿元收购价格计算,收购溢价率超过10倍,而此次出售溢价率则为6倍。

由于对东缙置业80%股权的高溢价率收购,海印股份在账面上形成了逾1.63亿元商誉。

同时,当时东缙置业原股东也对这笔收购作出了业绩承诺,2016~2018年归母扣非净利润分别不低于2685万元、2819万元、2960万元。据记者逐年查询获悉,在3年业绩承诺期内,东缙置业实现净利润分别为2412万元、2347万元、2783万元,均未达到业绩承诺。

但是,海印股份在此期间并没有对东缙置业计提商誉减值,也没有披露业绩补偿情况。2019年,东缙置业的净利润陡然下降至1893万元,比上年同期减少了32%。

据悉,东缙置业名下经营管理的东缙物流园项目,包括A1~A3仓库、A10饭堂、A11宿舍及A12办公楼等12处物业,总建筑面积9.43万平方米,2008年建成。

但东缙置业并不持有项目物业的土地,由其向广州市增城区新塘镇南安经济联合社2003年底租赁而来,租赁土地面积14.8万平方米,租赁期至2051年8月底届满。

这也意味着东缙置业向广州市增城区新塘镇南安经济联合社租赁的14.8万平方米土地的租赁期长达48年。而根据《土地管理法》及《合同法》等相关法规,集体经营性建设用地用于产业项目时的最长租赁期限,不得超过20年。

对于东缙物流园项目土地的租赁期限长达48年是否符合监管法规,海印股份方面未予置评。

(文章来源:中国经营网)